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土地評估概述:
      土地評估就是評估人員根據土地評估的原則、理論和方法,在充分掌握土地市場有關資料的基礎上,對土地的供求、地租等因素等經濟因素及土地自然屬性特性,按土地的質量、等級及其在現實經濟活動中的一般收益狀況,充分考慮社會經濟發展、土地利用方式,土地預期收益和土地利用政策等因素對土地收益的影響,依據土地評估原則(供求原則、替代原則、最有效使用原則、均衡原則、公平原則等)。綜合評定出某塊土地或多塊土地在某一權利狀態下某一時點的價格的過程。
      土地評估要依據評估的理論和方法、充足的土地市場交易資料、土地政策的影響、評估對象地塊的各種權利狀況。
土地評估目的:
      土地的地價管理、出讓、轉讓、投資、開發、抵押、投保、拍賣等。
      通過土地評估,有助于土地交易的順利進行、有助于企業投資決策、有助于土地市場的完善、有助于土地市場管理。
土地價格的種類:
      1、所有權價格和使用權價格,所有權價格是指上地交易中的所有權價格。
      2、市場價格、理論價格和評估價格。
      3、拍賣價格、招標價格和協議價格。
      4、租賃價格、抵押價格和征用價格。
      5、底價、期望價和補地價。
      6、基準地價和標定地價。
      7、總地價、單位地價和樓面地價。
      基本評估方法適合宗地價格評估,取得一定時點的宗地評評估格,包括市場比較法、收益法、成本法、剩余法等。應用評估法是政府為管理地產市場和土地價格的需要所采用的快速、經濟的區域評估方法,即在基本評估方法的基礎上,對整個城市或某一區域的地價、地價影響因素、地價變化規律進行分析,建立起的一套地塊價格評估標準,從而在需要時可以快速、經濟地評估出城市或區域內的地塊價格。此類方法多適用于政府政策性的大量評估,屬于此類的方法有:路線價法、標準宗地評估法、模型(數理統計)評估法等,在我國主要是應用基準地價修正法。

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