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地產評估

是指對房地產進行價格評估,也稱為房地產估價,由專業評估人員,根據特定的評估目的,遵循評估原則,按照必要的評估程序,采用適當的評估方法,經對影響房地產價格因素綜合分析,估算在特定時間最有可能實現的合理價格所作出的估計、推測與判斷。它實質上不是評估人員的定價,而是評估專業人員模擬市場價格形成過程將房地產價格顯現出來,它具有專業性、技術性、復雜性,是科學、藝術和經驗三者的結合。
房地產評估類型
從目前評估實例上看,房地產在交易、租賃、抵押、擔保、開發與銷售等環節都有可能對房地產進行評估,另外單純地上建筑物也是通常的評估對象,單純土地在其出讓、轉讓等環節也存在評估,國有建設用地使用權出讓、房地產抵押貸款、房地產轉讓與租賃價值、企業經濟行為房地產評估、房地產爭議調處與司法鑒定評估、出國移民財產證明價值評估和其他房地產價值評估,這些都屬于房地產評估范疇。
房地產評估目的
房地產評估目的,是房地產在經濟活動中出現的權屬變更行為,包括轉讓、抵押、租賃、典當、課稅、拍賣、保險、理賠、拆遷、征用、賠償、分割、析產、合并、糾紛、移民、公證等。
房地產評估方法
成本法:是指對評估對象房地產,按照評估基準日時點的市場標準下的重新建造同類型房地產所需成本總和。成本法有成本積算法、重置成本法。
(1)成本積算法,即對取得土地或已實現的土地開發的各項成本費用進行核算,剔除不正常因素影響的價值,對于正常成本費用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤,得出土地使用權價值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。
(2)重置成本法,它是對現有的房屋按照正常市場標準下的重新建造房屋所需成本的測算,然后考慮資金的利息并計取一定的開發(或建設利潤)得出完全重置成本價,然后根據實際情況和法律規范確定房屋成新率,二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。
市場比較法:是選取市場上相同類型、相同用途、地段相近及其他條件相似的房地產與評估對象進行比較,通過各個因素進行調整、修正后,得出評估對象房地產的價值的方法。
剩余法:通常對單項房產或土地評估的一種方法,因為房地產總價為土地使用權價值與房產價值之和,在知道或者可以測算出來房地產總價時,評估土地使用權價值或房產價值,用總價值扣除相對應的土地使用權價值或房產價值后即可得出房產價值或土地使用權價值。
收益法:也稱為收益還原法,根據待估房地產的收益返算其價值的方法。房地產價值=房地產純收益÷收益還原利率。
假設開發法:通常是對未完成的房地產開發項目(土地或在建工程等)進行評估的方法,通過測算正常開發完畢后的市場價值,然后扣除剩余開發任務的正常投入,得出評估對象房地產價值的方法。
基準地價法:通常是對土地使用權價值評估的方法,參照相同級別、相同用途的基準地價,進行調整、修正后,得出評估對象土地使用權價值的方法。
路線價法:是指臨接特定街道、使用價值相等街區土地使用權價值評估的方法,將評估對象與相近的土地,進行深度指數、寬度、容積率、朝向、寬深比率等系數修正,得出評估對象土地價值的方法。

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